Contrat de courtage à l'achat : ce que vous signez avec votre courtier

Que signez-vous exactement avant d'être représenté à l'achat ?

Pour qu'un courtier vous représente à Sorel-Tracy, vous signez un contrat de courtage exclusif à l'achat, souvent appelé CCA. Depuis le 10 juin 2022, le courtier doit le conclure par écrit. Avant de signer, lisez la durée, la rétribution et les conditions de résiliation, car ce sont elles qui définissent votre relation.

Concrètement, ce document n'est pas une simple formalité administrative. Selon l'OACIQ, le titulaire de permis doit conclure un CCA écrit pour représenter un acheteur, et le formulaire utilisé est un formulaire obligatoire de l'OACIQ lorsque vous choisissez d'être représenté par un courtier pour l'achat d'une propriété. Vous pouvez consulter la page de l'OACIQ sur le contrat de courtage exclusif à l'achat pour voir comment l'organisme le présente au public.

Pour un premier acheteur, l'avantage est la clarté : le contrat met noir sur blanc ce que le courtier s'engage à faire pour vous et ce que vous vous engagez à faire en retour. C'est aussi ce qui évite les malentendus plus tard, par exemple sur qui vous représente quand vous découvrez une propriété par vous-même.

Que faut-il lire en premier dans le formulaire ?

Prenez le temps de lire le document au complet, idéalement en posant vos questions à voix haute au courtier. Certaines rubriques méritent une attention particulière, parce que ce sont elles qui comptent le plus si votre situation change.

• La durée du contrat : combien de temps vous vous engagez à travailler avec ce courtier.
• Le type de propriété visé : maison, copropriété, plex. Demandez quel formulaire s'applique à votre cas, car le type d'immeuble peut influencer le document utilisé.
• La rétribution : qui la paie, à quel moment et selon quelle formule.
• La mention « non résiliable » : présente ou non, elle change votre marge de manoeuvre.
• Les services promis : visites, analyse des propriétés comparables, aide avec les conditions de l'offre.

Une erreur fréquente chez les premiers acheteurs consiste à signer rapidement parce que la visite d'une maison coup de coeur est déjà prévue. Si vous avez un doute sur une clause, demandez de la relire à tête reposée avant de visiter. Un bon courtier préférera toujours que vous compreniez ce que vous signez.

Comment la rétribution du courtier est-elle abordée ?

La rétribution est la rubrique qui suscite le plus de questions, et c'est normal. Demandez-la sans gêne : la façon dont elle est prévue doit être claire dans le contrat avant que vous signiez.

L'OACIQ précise un point utile : le courtier s'engage à percevoir toute rétribution qui lui est due par une autre agence ou un autre courtier, et ce montant est ensuite déduit de la rétribution payable. Vous trouverez cette explication dans la page de l'OACIQ pour bien choisir votre courtier et votre propriété.

Par exemple, avec des chiffres fictifs : si la rétribution prévue au contrat est de 10 000 $ et que l'autre agence verse 4 000 $ au courtier, c'est la différence qui reste à régler selon les modalités du contrat. Demandez toujours à votre courtier de refaire ce calcul avec vous sur votre propre contrat, dans un cas concret.

Posez aussi deux questions pratiques : comment et quand la rétribution sera-t-elle payée, et si vous prévoyez la financer dans votre projet d'achat, comment cela s'harmonise avec votre budget. Pour les questions de financement, c'est votre prêteur ou votre courtier hypothécaire qui peut vous répondre, pas votre courtier immobilier.

Pouvez-vous changer d'avis après avoir signé ?

Oui, dans un premier temps. Selon l'OACIQ, une fois le contrat de courtage conclu, vous disposez d'un délai de trois jours pour le résilier. Ce droit est sans frais en principe, lorsque vous agissez en toute bonne foi. Ces règles sont expliquées sur la page de l'OACIQ « Qu'est-ce qu'un contrat de courtage exclusif ? ».

Après ce délai, la situation dépend du contrat. Si celui-ci contient la mention « non résiliable » (« irrévocable »), vous ne pourrez pas y mettre fin unilatéralement. Si cette mention est absente, relisez attentivement ce que le contrat prévoit pour sa fin anticipée avant de signer, et demandez des explications écrites au courtier.

Le piège classique : ne pas vérifier cette mention parce qu'on pense que « tout est standard ». Cochez la case ou repérez la mention lors de la lecture, puis demandez au courtier de vous dire dans ses mots ce qu'elle signifie pour vous. C'est une question simple qui évite beaucoup de frustration plus tard.

Que se passe-t-il si la propriété convoitée est inscrite par votre propre courtier ?

C'est la situation de la double représentation : un même titulaire de permis détient un contrat de courtage vente et un CCA pour le même immeuble. Selon la fiche de l'OACIQ destinée aux courtiers, il doit alors résilier le CCA, à moins d'une exception applicable, et la fiche énumère des cas où il n'est pas tenu de le faire. Vous pouvez la consulter dans le feuillet de l'OACIQ sur le CCA.

Le formulaire résidentiel de l'OACIQ contient d'ailleurs un avertissement qui vise le cas où l'agence ou le courtier doit résilier le contrat, parce que l'acheteur a l'intention de formuler une proposition sur un immeuble visé. Lisez ce passage dans le formulaire obligatoire avant de signer, plutôt que de le découvrir au moment de faire une offre.

Cela vous touche directement dans une petite ville : au 6 octobre 2026, notre équipe avait 63 propriétés à vendre à Sorel-Tracy sur Centris. Si l'une d'elles vous plaît, dites-le d'emblée : on vous expliquera ce que le contrat prévoit dans ce cas précis, sans que vous ayez à le deviner.

Quelles questions poser avant de signer ?

Voici une courte liste à garder en main lors de votre rencontre. Elle vaut pour n'importe quel courtier, y compris le nôtre.

1. Pouvez-vous m'expliquer en vos mots chaque rubrique du formulaire ?
2. Quelle est la durée du contrat, et la mention « non résiliable » y figure-t-elle ?
3. Comment la rétribution est-elle prévue, et que se passe-t-il si l'autre agence verse une partie du montant ?
4. Que se passe-t-il si je veux faire une offre sur une propriété inscrite par votre propre équipe ?
5. Quels services concrets suis-je en droit d'attendre pendant mes visites et ma négociation ?

Sur ce dernier point, l'OACIQ décrit un courtier qui accompagne l'acheteur à toutes les étapes, dont la négociation et les vérifications. Avant une promesse d'achat, il doit notamment vous aider à comprendre les déclarations du vendeur et à fixer le prix offert à l'aide d'une analyse des propriétés comparables. Pour le déroulement concret, consultez notre article sur la visite d'une propriété avec votre courtier et celui sur l'offre d'achat et la négociation.

Enfin, vérifiez la validité du permis du courtier avant de signer : c'est une démarche que l'OACIQ suggère pour aider à choisir. L'OACIQ rappelle aussi que tous les courtiers cotisent à un fonds de responsabilité professionnelle, une protection supplémentaire pour le public.

Votre prochaine étape avant de parapher le formulaire

Demandez une copie du formulaire avant la rencontre et lisez-le chez vous, un crayon à la main. Notez vos questions sur la rétribution, la durée et la résiliation, puis passez-les en revue avec le courtier avant de signer quoi que ce soit. Vous visiterez ensuite vos premières maisons l'esprit tranquille.

Je suis Immeubles Bardier Inc., courtier immobilier à Sorel-Tracy. Écrivez-moi pour planifier une rencontre où nous lirons ensemble le contrat de courtage à l'achat, ligne par ligne, afin que vous signiez en toute connaissance de cause.